配偶者居住権とは｜要件・設定方法・登記・評価をやさしく解説

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「夫が亡くなった後も、この家に住み続けたい。でも自宅を相続すると、生活費になる預貯金がほとんど残らない」——そんな悩みに応えるため、2020年4月1日に始まったのが配偶者居住権です。結論から言うと、配偶者居住権は、亡くなった方の配偶者が、自宅の所有権を取得しなくても、その家に無償で住み続けられる権利です。所有権より低い評価で自宅に住む権利を確保できるため、その分、預貯金なども受け取りやすくなります。この記事では、要件、設定の方法、登記、相続税の評価、短期居住権との違い、使う前に知っておきたい注意点を整理します。

配偶者居住権とは：自宅を「住む権利」と「所有権」に分ける

民法1028条は、被相続人の配偶者が、被相続人の財産だった建物に相続開始の時に住んでいた場合、遺産分割または遺贈によって、その建物の全部を無償で使用・収益する権利を取得できると定めています。自宅の価値を「住む権利（配偶者居住権）」と「負担付きの所有権」に分け、たとえば配偶者が居住権を、子が所有権を相続する、という分け方ができます。

上の表の評価額は説明のための仮の数字です。実際の配偶者居住権の価額は、建物の築年数や配偶者の年齢などで変わります（評価の方法は後述）。

配偶者居住権を取得できる要件

配偶者居住権は、要件を満たせば自動的に生じるものではなく、遺産分割か遺言で「取得する」と決める必要があります。事実婚のパートナーの住まいについては事実婚・内縁の配偶者と相続で解説しています。

配偶者居住権の設定方法：遺言・遺産分割・審判

遺言で設定する

民法1028条は、遺言による取得を「配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき」と定めています。遺言の書き方によって効力が変わるおそれがあるため、作成時は公証人や専門家に確認するのが安心です（公正証書遺言とは）。

遺産分割協議で設定する

相続人全員の話し合いで、配偶者が配偶者居住権を取得し、子などが所有権を取得すると決めます。協議書には、対象の建物と配偶者居住権を取得する旨、存続期間を定める場合はその期間を記載します。

家庭裁判所の審判で設定する

協議がまとまらない場合、家庭裁判所は、①相続人の間で配偶者居住権の取得に合意があるとき、または②配偶者が希望を申し出て、所有者の不利益を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるときに限り、審判で配偶者居住権を定めることができます（民法1029条）。

存続期間・住み方のルール

何が「通常の必要費」にあたるか、固定資産税や修繕費を誰が払うかは、後のもめごとを防ぐために、遺産分割の段階で家族で取り決めておくと安心です。

配偶者居住権の登記と登録免許税

配偶者居住権は、建物に登記をしておくことで、建物が売却された場合などに第三者に対抗できます（民法1031条2項・605条準用）。建物の所有者は、配偶者に登記をさせる義務を負います（同条1項）。逆に、登記をしないまま所有者が建物を第三者に売ってしまうと、新しい所有者に居住権を主張できないおそれがあります。

相続登記の義務化（取得を知った日から3年以内）は所有権を取得した人に関わるため、あわせて確認しておきましょう（相続登記の義務化とは）。

相続税での配偶者居住権の評価（計算式と目安の例）

配偶者居住権は財産的な価値があるため、相続税の計算では評価の対象になります。国税庁のタックスアンサー（No.4666）と相続税法23条の2によると、評価の考え方は次のとおりです。

耐用年数は住宅用の耐用年数を1.5倍した年数（木造なら22年×1.5＝33年）、存続年数は終身の場合、配偶者の平均余命をもとにした年数を使います。

相続税の負担の考え方は配偶者の税額軽減とは、二次相続まで含めた分け方は二次相続対策で解説しています。

配偶者短期居住権：最低6か月は無償で住める

配偶者居住権を設定しなくても、配偶者には配偶者短期居住権が法律上当然に認められます（民法1037条）。相続開始の時に被相続人の建物に無償で住んでいた配偶者が対象です。

配偶者短期居住権は登記できず、譲渡もできません。配偶者居住権を取得したときや、配偶者が欠格・廃除で相続権を失ったときは認められません。

配偶者居住権のメリットと注意点

メリット

• 住み慣れた自宅に住み続けながら、預貯金などの生活資金も受け取りやすい
• 再婚家庭などで「自宅は最終的に前の配偶者との子に残したいが、今の配偶者の住まいも守りたい」という希望をかなえやすい（再婚家庭の相続）

注意点

• 売れない・貸しにくい：居住権は譲渡できず、賃貸には所有者の承諾が必要です。将来、施設に入る資金を自宅で作る、といった使い方には向きません。
• 所有者側の負担：所有権を取得した子は、配偶者が住んでいる間は自由に使えず、売却もしにくくなります。
• 家族の関係が前提：修繕や費用負担で、配偶者と所有者が長く関わり続けることになります。

よくある質問

配偶者居住権がある家に、子が一緒に住むことはできますか？

配偶者は第三者に建物を使用させるには所有者の承諾が必要です（民法1032条3項）。所有者が子自身であれば、家族で話し合って決めることになります。

配偶者が施設に入ったら、配偶者居住権はどうなりますか？

施設に入っただけで自動的に消滅する定めはありません。ただし、居住権は売れず、賃貸には所有者の承諾が必要です。所有者と合意して居住権を消滅させる場合などは、税金の扱いも含めて専門家に確認してください。

マンションでも配偶者居住権を設定できますか？

被相続人の財産だった建物で、相続開始時に配偶者が住んでいれば対象になります。区分所有のマンションも建物にあたります。

配偶者居住権は、亡くなる前に夫婦で決めておけますか？

遺言で配偶者居住権を遺贈すると定めておくことができます。遺言がなくても、相続後の遺産分割で設定できます。

まとめ

配偶者居住権は、法律上の配偶者が、自宅の所有権を取得しなくても終身（または定めた期間）無償で住み続けられる権利で、遺言（遺贈）か遺産分割で設定します。所有権より低く評価されるため、預貯金も受け取りやすくなります。第三者に対抗するには建物への登記が必要で、登録免許税は建物の価額の1,000分の2です。相続税では国税庁の計算式で評価します。何も決めていなくても、配偶者短期居住権で最低6か月は住み続けられます。売れない・貸しにくいといった注意点もあるため、家族の将来設計に合うかを確かめてから使いましょう。

※本記事は2026年10月時点の法令と法務省・国税庁の公式情報をもとにした一般的な解説です。計算例は仮の数字による目安で、実際の評価額や税額、配偶者居住権が適しているかは個別の事情で異なります。登記は法務局、税金は税務署・税理士、法的な判断は専門家にご確認ください。