団信と住宅ローンの相続｜完済される場合・されない場合と相続放棄

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住宅ローンを返している途中で家族が亡くなると、「残りのローンは誰が払うの？」「家はどうなるの？」と不安になります。結論から言うと、住宅ローンに団体信用生命保険（団信）が付いていれば、多くの場合は保険金で残りのローンが完済され、家族はローンのない家を相続します。ただし、団信に入っていなかった、加入から間もない時期の事情で支払われない、夫婦それぞれのローンだった——といった場合は、ローンが残ることがあります。この記事では、団信で完済される場合・されない場合、相続税の扱い、相続放棄との関係を、住宅金融支援機構と国税庁の公式情報をもとに整理します。

団信とは：住宅ローンの残りを保険金で返すしくみ

団信は、住宅ローンを貸した金融機関などが契約者・保険金受取人になり、借りた人（債務者）を被保険者とする保険です。借りた人が亡くなったり所定の状態になったりすると、保険金が金融機関に支払われ、その保険金で残りのローンが返済されます。

多くの住宅ローンで団信への加入が条件になっていますが、商品によっては加入が任意のものもあり、健康上の理由で加入できない場合もあります。まずは亡くなった方のローンに団信が付いていたかを、ローン契約書や金融機関への問い合わせで確認しましょう。

団信で完済される場合・されない場合

完済されるかどうかは、団信の契約内容（約款）で決まります。ここでは、住宅金融支援機構（【フラット35】など）の新機構団信の案内を例に整理します。民間の金融機関の団信も考え方は似ていますが、細かい条件は商品ごとに違います。

完済される主な場合

• 加入者が亡くなったとき
• 保障開始日以後のけがや病気で、所定の身体障害状態になったとき（新機構団信では、身体障害者手帳の1級・2級に該当した場合など）
• 3大疾病付きなどの特約がある場合は、その特約の支払事由に該当したとき

機構団信では、ローンの債務者が2人いる場合でも、加入者が亡くなれば住宅の持分や返済割合にかかわらず残りのローン全額が弁済されると案内されています。

完済されない・保障がない主な場合

このほか、そもそも団信に加入していなかったローン、団信の対象になっていないほかの借入れ（自動車ローン、カードローンなど）は保険では返済されません。夫婦がそれぞれ別のローンを組むペアローンでは、一般的に団信もローンごとに付くため、亡くなった方のローンだけが完済され、もう一方のローンは残ります。連帯債務・連帯保証の場合の扱いも商品によって異なるため、金融機関に確認が必要です。

住宅ローンの名義人が亡くなったら：手続きの流れ

• ①金融機関に連絡する：ローンを借りている金融機関（返済の窓口）に、亡くなったことを伝え、団信の手続きを申し出る
• ②団信の請求書類を出す：死亡診断書の写しや住民票など、金融機関や保険会社が案内する書類を提出する
• ③弁済の完了を確認する：手続きが終わるまで、引き落としが続く場合もあるため、扱いを金融機関に確認する
• ④家の名義を変える：相続登記をする（2024年4月から義務化。相続登記の義務化）。ローン完済後に残る抵当権の抹消登記も、あわせて進めるのが一般的

団信の手続きは、保険の請求と同じく待っていても進みません。家族が気づかないうちに滞納扱いにならないよう、早めの連絡が大切です。

相続税では「債務控除」できない

相続税は、プラスの財産から借金などを差し引いて計算します。ところが、団信で返済が免除される住宅ローンは、差し引くことができません。国税庁は「誤りやすい事例」として、団信により返済が免除される住宅ローンは、被相続人の死亡で支払われる保険金で補てんされることが確実で、相続人が支払う必要のない債務なので、相続税の計算上、債務として差し引くことはできないと説明しています。

なお国税庁は、団信で住宅ローンが免除されたことについて、相続人が引き継ぐ債務はないものとして扱い、所得税の課税関係も生じないとする回答を示しています。

団信と相続放棄の関係

相続放棄をすると、その相続について初めから相続人でなかったものとみなされます（民法939条）。借金だけでなく、家などプラスの財産も一切引き継ぎません。団信がある場合とない場合で、考え方が大きく変わります。

相続放棄は、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します（民法915条）。期間内に判断できないときは、利害関係人などの請求で家庭裁判所が期間を伸ばすことができます（熟慮期間の伸長）。

また、配偶者などがローンの連帯債務者や連帯保証人になっている場合、その人自身の債務は相続放棄をしても消えません。団信が付いていたかどうかとあわせて、契約上の立場を確認することが大切です（連帯保証人の地位の相続）。

よくある質問

団信で完済されたら、遺産分割はどうなりますか？

ローンのなくなった家は、ほかの財産と同じく遺産分割の対象です。遺言がなければ、相続人全員の話し合いで誰が家を取得するかを決め、その人の名義に相続登記をします。

団信の保険金は、生命保険の非課税枠の計算に入りますか？

団信の保険金は金融機関が受け取ってローンの返済にあてるもので、家族が受け取る死亡保険金とは別です。家族が受け取った生命保険金の非課税枠については生命保険の非課税枠をご覧ください。

団信に入っているか、どこで確認できますか？

住宅ローンの契約書類、団信の加入者証や案内書類、返済予定表などで確認できることがあります。分からなければ、返済している金融機関に問い合わせるのが確実です。

まとめ：まず「団信の有無」と「完済されるか」を確認する

住宅ローンに団信が付いていれば、名義人が亡くなったとき保険金で残りのローンが完済されるのが一般的です。ただし、加入していなかった場合や、保障開始から1年以内の自殺・告知義務違反による解除・保障期間の終了などでは完済されません。相続税では団信で消えるローンを差し引けず、家は相続財産として評価されます。相続放棄をすると、完済された家も含めて手放すことになるため、団信の結果と財産全体を見て判断しましょう。まずは金融機関への連絡から始めてください。

※本記事は2026年10月時点の法令と住宅金融支援機構・国税庁などの公式情報をもとにした一般的な解説です。団信の支払条件はローン商品や契約内容によって異なります。手続きは借入先の金融機関に、相続放棄の判断は司法書士・弁護士などに、税金は税務署・税理士にご確認ください。