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相続で不動産があると、「この土地や家は、いくらとして評価されるの？」という疑問が出てきます。相続税の計算や遺産分割では、不動産の評価額が重要になります。実は不動産には「一つの価格」がなく、目的によって複数の評価方法があります。この記事では、相続における不動産の評価方法を、分かりやすく解説します。
不動産には複数の「価格」がある
| 価格の種類 | 主な用途 |
|---|---|
| 実勢価格（時価） | 実際の売買価格 |
| 公示地価 | 国が示す標準的な地価 |
| 路線価 | 相続税・贈与税の計算 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・登録免許税 |
一物四価同じ不動産でも、目的によって使う価格が違います。これを「一物四価」ともいいます。相続税の計算では、主に路線価（土地）と固定資産税評価額（建物）を使います。
土地の評価：路線価方式
市街地の土地は、路線価（道路ごとに定められた1㎡あたりの価格）に土地の面積をかけて評価します。国税庁の「路線価図」で調べられます。路線価は公示地価の8割程度が目安とされ、実勢価格より低めになることが多いです。
土地の形（間口が狭い、いびつ、奥行きが長いなど）によって、補正で評価額が下がることもあります。
土地の評価：倍率方式
路線価が定められていない地域（郊外など）では、固定資産税評価額に一定の倍率をかける「倍率方式」で評価します。倍率は国税庁の倍率表で確認できます。
建物の評価
建物は、原則として固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書や、名寄帳で確認できます。
評価は難しく、専門家の力も
評価で税額が変わる土地の評価は、形状や利用状況による補正、小規模宅地等の特例（小規模宅地の特例）の適用などで、評価額が大きく変わります。評価を誤ると税額も変わるため、相続税がかかる場合は税理士に依頼するのが安心です。
まとめ
不動産には目的別に複数の価格があり、相続税では土地＝路線価（または倍率方式）、建物＝固定資産税評価額を使います。路線価は公示地価の8割程度が目安。土地の形状補正や特例で評価額は大きく変わるため、相続税がかかるなら税理士への相談がおすすめです。まずは対象の不動産を把握することから始めましょう。
相続する不動産、把握できていますか？
※評価は個別事情で異なります。詳細は税理士にご確認ください。
