住宅取得等資金の贈与の非課税｜最大1000万円の要件と申告・期限

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子や孫がマイホームを買うとき、親や祖父母が資金を援助するのはよくあることです。結論から言うと、2026年12月31日までに父母・祖父母などから住宅の新築・取得・増改築のためのお金の贈与を受けた場合、要件を満たせば省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで贈与税が非課税になります。ただし、非課税になる場合でも贈与税の申告が必要で、申告しないと特例は使えません。この記事では、国税庁の情報をもとに、限度額・要件・期限・申告の手順と、相続との関係を整理します。

住宅取得等資金の贈与の非課税（要点）

限度額は贈与者ごとではなくもらう人1人あたりです。父と祖父の両方から受けても、省エネ等住宅で合計1,000万円までです。

非課税限度額と「省エネ等住宅」

1,000万円の枠を使うには、住宅が次のいずれかの基準を満たし、住宅性能証明書などを申告書に添付して証明する必要があります。

新築でも、2023年12月31日までに建築確認を受けた家屋や2024年6月30日までに建築された家屋は、等級4以上で省エネ等住宅とみなされる経過措置があります。どの基準に当たるかは、建築会社や販売会社に早めに確認しておきましょう。

もらう人と住宅の主な要件

もらう人（受贈者）の要件

• 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（子・孫など）であること
• 贈与を受けた年の1月1日に18歳以上
• その年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満は1,000万円以下）
• 2009年分〜2023年分の申告でこの非課税の適用を受けたことがない（一定の場合を除く）
• 配偶者・親族など特別の関係がある人から住宅を買ったり、その人に工事を請け負わせたりしていない
• 贈与を受けた時に日本国内に住所がある（例外あり）
• 取得する家屋を自分で所有する（共有持分も可）

住宅の要件

• 日本国内の家屋で、登記簿上の床面積（マンションは専有部分）が40㎡以上240㎡以下、その半分以上を自分の住まいに使う
• 中古住宅は、1982年1月1日以後の建築か、耐震基準に適合することの証明があるもの（取得後の耐震改修で適合させる方法もある）
• 増改築等は、工事費用が100万円以上で、証明書類があるもの
• 家屋と一緒に取得する敷地（新築に先行して取得する土地を含む）の代金にも充てられる

期限：翌年3月15日までの取得と居住

贈与を受けた年の翌年3月15日までに、もらったお金の全額を充てて新築等をし、同日までにその家に住むこと（または同日後遅滞なく住むことが確実と見込まれること）が必要です。翌年12月31日までに住んでいない場合は、原則として特例を受けられず、修正申告が必要になります。

申告の手順：非課税でも申告が必要

1. お金を受け取る：振込など、贈与者・金額・日付が分かる形で
2. 住宅の契約・取得：契約書や登記の内容（名義・床面積）を確認
3. 翌年2月1日〜3月15日に申告：非課税の特例を受ける旨を書いた贈与税の申告書に、戸籍の謄本、新築・取得の契約書の写しなどを添付し、もらう人の住所地の税務署へ。省エネ等住宅なら住宅性能証明書なども添付します

国税庁は、限度額以下で全額非課税になる場合でも申告が必要だと明記しています。登記事項証明書は、申告書に不動産番号を書くなどで添付を省略できます。国税庁のホームページには、要件を確認できるチェックシートも用意されています。確定申告書等作成コーナーでも作成・提出が可能です。

贈与税の申告書の書き方に不安があれば、税務署の相談窓口や税理士を利用できます（税理士に頼む費用と判断基準）。なお、贈与税の申告期限（翌年3月15日）と、住宅ローン控除の確定申告の期限は別の手続きです。贈与税の申告をしたからといって、ローン控除の申告が済むわけではありません。両方を行う場合は、それぞれの書類と期限を税務署で確認しましょう。

他の制度との組み合わせと相続との関係

暦年贈与は、相続や遺贈で財産を取得した人について、亡くなる前の一定期間（段階的に7年へ延長中）の分が相続財産に足し戻されます。一方、この非課税の特例を受けた金額は加算の対象外と国税庁が明示しています。そのため、生前贈与のなかでも相続税の面では使いやすい方法の一つです（生前贈与の基本、暦年贈与と2024年改正）。

ただし、税金とは別に、住宅資金の援助は相続のときに特別受益として話し合いの対象になることがあります。きょうだいがいる場合は、援助したことや金額を家族で共有しておくと、後のもめごとを防ぎやすくなります（特別受益とは）。

2027年以降はどうなる？

この特例の対象は、現行法では2026年12月31日までの贈与です。2026年10月時点で、2027年以降の延長は決まっていません。令和8年度の税制改正大綱にもこの特例の見直しは含まれていませんでした。延長の有無や内容は今後の税制改正で決まるため、2027年以降に援助を予定している場合は、国税庁・財務省の最新の発表を確認してください。年内の贈与を考える場合は、翌年3月15日までの取得・居住に間に合うかも合わせて検討が必要です。

よくある質問

夫の両親から援助を受けました。非課税になりますか？

配偶者の親は直系尊属に当たらないため、養子縁組をしていなければこの特例は使えません。夫が受け取り、夫が家の所有者（持分あり）になるなら、夫について要件を判断します。

父と母から500万円ずつもらいました。省エネ等住宅なら全額非課税ですか？

限度額はもらう人1人につき1,000万円なので、合計1,000万円までは非課税の対象になりえます。要件を満たし、期限内に申告することが前提です。

贈与を受けた年の年末に入居できなくても大丈夫ですか？

翌年3月15日までに住む（または同日後遅滞なく住むことが確実と見込まれる）ことが要件です。翌年12月31日までに住んでいなければ、原則として特例は受けられず修正申告が必要です。

申告を忘れたら、後から使えますか？

この特例は、期限内に申告書を提出することが前提の制度です。期限を過ぎた場合の扱いは事情によって異なるため、気づいた時点で早めに税務署へ相談してください。

まとめ：期限内の取得・居住と、申告を忘れずに

住宅取得等資金の贈与の非課税は、2026年12月31日までに父母・祖父母などから住宅の新築・取得・増改築のためのお金を受け取った場合、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外なら500万円まで贈与税がかからない特例です。もらう人の年齢・所得、床面積などの要件があり、翌年3月15日までの取得・居住と、非課税でも必要な申告を忘れないことが大切です。非課税分は相続時の加算の対象にならない一方、家族間の公平への配慮は別に必要です。2027年以降の扱いは、今後の税制改正で確認しましょう。

※本記事は2026年10月時点の法令と国税庁の公表情報をもとにした一般的な解説です。特例の適用可否は住宅や契約の内容、個別の事情で異なります。具体的な判断は税務署・税理士にご確認ください。