先代名義のままの不動産｜祖父名義を相続登記する手順と期限

本ページはプロモーションを含みます

実家の土地の登記を取ってみたら、名義が亡くなった祖父のまま、さらには曾祖父のままだった——。相続登記が義務ではなかった時代には、こうした「先代名義のまま」の不動産は珍しくありませんでした。結論から言うと、2024年4月1日より前の相続で取得した不動産も、2027年3月31日までに相続登記をする義務があります。何代もさかのぼると相続人が増えて大変ですが、法務局の通知や無料の相続人情報、相続人申告登記、登録免許税の免税など、使える仕組みも整ってきました。この記事では、先代名義の不動産を解消する手順を、法務省・法務局の情報をもとに順を追って解説します。

先代名義のままの不動産で、まず知っておきたいこと

相続が重なった状態を「数次相続」といいます。数次相続そのものの考え方、遺産分割協議書の書き方、1件の申請で名義を移せる場合、相続税の扱いは数次相続とはで詳しく解説しています。この記事では、何代も前の名義が残っている不動産を実際に解消していく手順に絞って説明します。

放置すると何が起きるか

名義を放置すると、時間とともに解決が難しくなります。

• 話し合う人が増える：相続が起きるたびに相続人の相続人が加わり、会ったことのない親戚まで含めた全員の合意が必要になります。
• 売ることも貸すことも難しい：名義を移さないまま売却や担保の設定はできません。法務省も、相続人申告登記は権利関係を示すものではなく、売却などには相続登記が必要だとしています。
• 過料の対象になり得る：相続登記の義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になります。
• 分け方の主張に期限がある：後で説明する「遺産分割の10年ルール」により、生前贈与や介護の貢献を考慮した分け方を求められる時期にも限りがあります。

先代名義の不動産を解消する6つの手順

手順1：登記事項証明書で名義と経緯を確かめる

まず、不動産の登記事項証明書を取り、誰の名義で、いつの登記で止まっているかを確認します。固定資産税の納税通知書は、対象の土地・建物を確かめる手がかりになります。

手順2：ほかに名義の残っている不動産がないか調べる

2026年2月から、特定の人が所有権の登記名義人になっている不動産を、法務局が一覧にして証明する所有不動産記録証明制度が始まりました。相続人も請求できます。ただし法務省は、請求した氏名・住所で検索するため、登記記録上の氏名・住所と異なると一覧に出てこないと注意しています。古い名義は昔の住所のまま登記されていることが多いので、過去の住所も検索条件に入れるのがポイントです。手数料は検索条件1件・1通あたり1,600円（書面請求の場合）です（所有不動産記録証明制度とは）。

手順3：戸籍をたどって相続人を確定する

名義人の出生から死亡までの戸籍と、その相続人の戸籍、さらに途中で亡くなった相続人がいればその人の出生から死亡までの戸籍、と順にたどります。本籍地以外の市区町村でも戸籍を請求できる「広域交付」は便利ですが、請求できるのは本人・配偶者・父母や祖父母（直系尊属）・子や孫（直系卑属）の戸籍に限られ、郵送や代理人による請求はできません。おじ・おばやいとこの系統の戸籍は、本籍地の市区町村に請求することになります（相続の戸籍の集め方）。

手順4：相続関係を図にして、全員の連絡先を把握する

集めた戸籍をもとに相続関係図を作り、誰が相続人かを一覧にします。数次相続では、亡くなった人ごとに整理するのがコツです。法務局の法定相続情報証明制度を使えば、亡くなった人ごとに「法定相続情報一覧図」の写しを無料で受け取れ、その後の手続きで戸籍の束の代わりに使えます。

手順5：遺産分割の話し合いをする

相続人全員で、誰が不動産を引き継ぐかを話し合います。会ったことのない相続人には、経緯を説明する手紙を送るところから始めるのが一般的です。まとまらないときは、家庭裁判所の調停を使う方法もあります。

手順6：相続登記を申請する

話し合いの結果にもとづいて登記を申請します。名義は原則として相続の順に移しますが、途中の相続で取得した人が1人だけなら、1件の申請で最終の相続人に移せる場合があります（詳しくは数次相続とは）。相続人が多く書類も複雑になりやすいため、登記の専門家である司法書士に相談するのが現実的です。

法務局から「長期間相続登記がされていない」通知が届いたら

法務局は、長期間相続登記がされていない土地について、登記名義人の法定相続人を調べ、その結果を一覧化した図を登記所に備え付ける事業を行っています。調査で判明した相続人には、「長期間相続登記等がされていないことの通知」を送り、相続登記を促しています。

期限：相続登記の義務化と遺産分割の10年ルール

相続登記は2027年3月31日まで

相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。2024年4月1日より前に取得を知った不動産は、2027年3月31日までが期限です。過料が科される流れは、登記官が義務違反を把握して催告し、期限内に登記されない場合に裁判所へ通知する、というものです（相続登記の義務化とは）。

法務省は、登記をしない「正当な理由」がある場合は過料の対象にならないとし、その例として相続人が極めて多数で、戸籍の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合を挙げています。ただし、正当な理由があるかは個別に判断されます。何代も前の名義で話し合いが間に合いそうにないときは、次の相続人申告登記で義務を果たしておくのが安全です。

遺産分割の10年ルールと2028年3月31日

2023年4月1日の民法改正で、相続開始から10年を過ぎた後の遺産分割は、原則として生前贈与や寄与分を考慮した「具体的相続分」ではなく、法定相続分（または遺言で指定された相続分）を基準にすることになりました。改正前に始まった古い相続にも適用されますが、経過措置として、相続開始から10年を経過する時と2028年3月31日のいずれか遅い時までに家庭裁判所へ遺産分割を請求すれば、具体的相続分による分割を求められます。なお、相続人全員が合意すれば、10年経過後も具体的相続分で分けることはできます。

相続人の一部が見つからない・応じないとき

行方不明の相続人がいる場合の手続きは行方不明の相続人がいるときで解説しています。いずれも裁判所の手続きで、要件の判断が必要になるため、司法書士や弁護士に相談しながら進めましょう。

費用：登録免許税の免税措置を確認する

相続登記の登録免許税は、原則として不動産の価額の0.4%です。先代名義の土地では、次の免税措置が使えることがあります。いずれも2027年3月31日までに受ける登記が対象で、申請書に免税の根拠となる法令の条項を書かないと適用されません。

• 相続で土地を取得した人が、登記をしないまま亡くなった場合：その亡くなった人を名義人にするための相続登記（たとえば祖父から父への登記）は免税。父が生前にその土地を売っていた場合でも対象になるとされています。
• 価額が100万円以下の土地：相続登記が免税（2025年度の税制改正で全国の土地が対象に）。

計算方法や申請書の書き方は相続登記の登録免許税で詳しく解説しています。

よくある質問

祖父名義のまま、固定資産税を払ってきました。それで問題ありませんか？

固定資産税を払っていても、登記の名義は変わりません。相続登記の義務は別に果たす必要があり、2024年4月1日より前に取得を知った不動産は2027年3月31日が期限です。

自分は不動産をいらないのですが、それでも登記の義務がありますか？

法務省のQ&Aでは、遺産分割をしていない場合、相続人全員が法定相続分で不動産を共有している状態なので、相続するつもりがない人にも義務があるとしています。遺産分割で他の人が取得すれば、義務はなくなります。それまでの間は、相続人申告登記で義務を果たすことができます。

相続人が何十人にもなりそうです。どこから手を付ければいいですか？

まず登記事項証明書と戸籍で相続関係を整理し、早めに司法書士に相談するのが近道です。法務局から通知が届いている場合は、無料の法定相続人情報を活用しましょう。

誰も使わない土地なので、手放したいのですが。

手放すにも、まず相続登記で名義を整える必要があるのが一般的です。売却が難しい土地は、一定の要件のもとで国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度もあります。

まとめ：まず現状を把握し、期限内に「申告」か「登記」を

先代名義のままの不動産は、相続が重なるほど相続人が増え、解決が難しくなります。2024年4月1日より前に取得を知った不動産も、2027年3月31日までに相続登記をする義務があります。登記事項証明書と所有不動産記録証明で対象を確かめ、戸籍で相続人を確定し、話し合いを経て登記する——という順に進めましょう。間に合わないときは相続人申告登記で義務を果たし、法務局の通知が届いたら無料の法定相続人情報を活用できます。2028年3月31日の遺産分割の経過措置や、2027年3月31日までの登録免許税の免税も確認して、早めに専門家へ相談してください。

※本記事は2026年10月時点の法令と法務省・法務局の情報をもとにした一般的な解説です。期限や免税措置は改正で変わることがあり、個別の事情によって必要な手続きも異なります。登記は法務局・司法書士に、遺産分割の争いや裁判所の手続きは家庭裁判所・専門家にご確認ください。