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相続した実家に住む予定がない——。そんなとき、多くの方が検討するのが「売却」です。しかし相続した不動産の売却は、通常の売買とは違い、名義変更や税金など、相続ならではの手順があります。この記事では、相続した家（不動産）を売る流れと、かかる税金、知っておくと得する特例を、わかりやすく解説します。
相続した家を売る、全体の流れ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ①遺産分割 | 誰が相続する（または換価分割する）か決める |
| ②相続登記 | 売る前に、必ず相続人へ名義変更（義務・3年以内） |
| ③媒介契約 | 不動産会社に査定を依頼し、売却を依頼 |
| ④売却・引き渡し | 買主と契約、決済・引き渡し |
| ⑤確定申告 | 売却益が出たら、翌年に譲渡所得を申告 |
売る前に名義変更が必須故人名義のままでは不動産を売却できません。売却の前に、必ず相続登記（名義変更）を済ませる必要があります。
売却でかかる税金
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。
所有期間で税率が変わる
被相続人が所有していた期間を引き継げるため、多くの相続不動産は長期譲渡（税率が低い）に該当します。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とできますが、その分、税負担が増えることがあります。
知っておくと得する特例
- 相続空き家の3,000万円特別控除：一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
- 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続開始から一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる
特例には期限と要件ありこれらの特例は、期限や細かい要件があり、適用できるかで税額が大きく変わります。売却を考え始めたら、早めに税理士に相談すると安心です。
売るときのポイント
- 複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
- 共有名義の場合は全員の合意が必要（共有名義の解消参照）
- 相続税の納税資金が必要な場合、10か月の申告期限とのスケジュール調整を
まとめ
相続した家を売るには、①分け方を決める → ②相続登記 → ③不動産会社に依頼 → ④売却 → ⑤確定申告という流れになります。売却益には税金がかかりますが、相続空き家の3,000万円控除などの特例で大きく軽減できることも。要件や期限があるため、司法書士・税理士・不動産会社と連携しながら進めるのがおすすめです。全体像は相続した不動産の手続きガイドで確認できます。
売却も、家族で納得して。
※税額・特例の適用は個別事情で異なります。詳細は税理士・不動産会社にご確認ください。
