小規模宅地等の特例とは｜自宅の土地80%減の要件と家なき子・申告

本ページはプロモーションを含みます

「実家の土地の評価額が高くて、相続税が心配」——そんなときに大きな意味を持つのが小規模宅地等の特例です。結論から言うと、亡くなった方の自宅の土地を一定の親族が相続した場合、330㎡までの部分の評価額を80%減らせます。事業用の土地や賃貸用の土地にも、それぞれ面積と割合の枠があります。ただし、誰が取得したか、申告期限まで住み続けたかなどの要件があり、相続税の申告をしなければ使えません。この記事では、区分ごとの面積と減額割合、取得する人ごとの要件、いわゆる「家なき子」、申告と遺産分割の注意点を、国税庁の案内と法令に沿って整理します。

小規模宅地等の特例の区分と減額割合

この特例は、亡くなった方や、亡くなった方と生計を一にしていた親族の、事業用または居住用だった土地（建物や構築物の敷地）について、一定の面積までの評価額を減らすものです（租税特別措置法第69条の4）。国税庁の表をもとに整理すると次のとおりです。

相続税の土地の評価は、まず路線価などで評価額を出し、そこからこの特例で減額する流れです。評価額の出し方は相続した土地の評価額の調べ方で解説しています。

減額の計算例（目安）

限度面積を超える土地は、330㎡に相当する部分だけが減額の対象になります。数字は特例のしくみにあてはめた目安で、実際の評価は土地の形状などで変わります。

自宅の土地（特定居住用宅地等）を使える人と要件

自宅の土地で80%の減額を受けられるかどうかは、誰が取得するかで要件が変わります。

また、亡くなった方と生計を一にしていた親族が住んでいた土地も対象になります。その親族自身が取得し、相続開始前から申告期限まで住み続け、申告期限まで持ち続けることが要件です（配偶者が取得する場合は要件なし）。

老人ホームに入所していた場合

亡くなる前に自宅を離れて老人ホームなどに入っていても、要介護認定や要支援認定を受けていたなど一定の事由による入所であれば、入所する直前まで住んでいた自宅を「亡くなった方の居住用」として扱えます。対象には、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅などが含まれます。ただし、入所後に自宅を事業用にしたり、亡くなった方や生計を一にする親族以外の人が新たに住んだりした場合は対象外です。

別居の子が使える「家なき子」の6要件

配偶者も同居の相続人もいないとき、別居の親族が自宅の土地を相続しても特例を使える場合があります。一般に「家なき子特例」と呼ばれ、国税庁は次の6つをすべて満たすことを求めています。

1. 制限納税義務者（国外に住む人など、日本国内の財産だけに課税される人）のうち、日本国籍を持たない人ではないこと
2. 亡くなった方に配偶者がいないこと
3. 亡くなった方が住んでいた家屋に、相続開始の直前に住んでいた相続人（放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと
4. 相続開始前3年以内に、日本国内にある自分・自分の配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に住んだことがないこと（亡くなった方の自宅を除く）
5. 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に一度も所有したことがないこと
6. その土地を相続開始時から申告期限まで持ち続けること

事業用・貸付用の土地の要件

亡くなる直前に土地を貸し始めたり、事業を始めたりして評価を下げる手法を防ぐためのルールです。

小規模宅地等の特例は申告と遺産分割が前提

この特例は、要件を満たせば自動的に適用されるものではありません。国税庁は、相続税の申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があるとしています。

また、特例の対象になり得る土地を取得した人が2人以上いる場合は、どの土地に特例を使うかについて全員の同意が必要で、原則として申告期限までに遺産分割がまとまっていることが求められます。分割の内容は遺産分割協議書にまとめます（遺産分割協議書の作り方）。

配偶者居住権が設定された自宅の敷地にも、面積を按分したうえでこの特例を使えます（配偶者居住権とは）。

よくある質問

同居していた子が、申告期限前に実家を売ったらどうなりますか？

同居親族の要件は、申告期限まで住み続け、かつ土地を持ち続けることです。期限前に売却や転居をすると、特例が使えなくなる可能性があります。配偶者が取得した場合は、こうした要件はありません。

自宅が2か所ある場合、両方に使えますか？

亡くなった方の居住用の土地が2つ以上ある場合、特定居住用宅地等になるのは、主として住んでいた1つの土地に限られます。

相続人ではない孫が遺言で自宅を取得しても使えますか？

この特例は「親族」が取得した土地が対象で、相続人に限っていません。同居していた孫が取得し、申告期限まで住み続けて持ち続けるなど、取得者ごとの要件を満たすかどうかで判断します。2割加算などほかの論点もあるため、専門家に確認してください。

どの土地に特例を使うかは自由に選べますか？

対象になり得る土地が複数ある場合は、限度面積の範囲で選択します。取得した人全員の同意が必要で、選び方で税額が変わるため、税理士と相談しながら決めるのが一般的です。

まとめ：要件の確認と期限内の申告がカギ

小規模宅地等の特例は、自宅の土地なら330㎡まで評価を80%、事業用は400㎡まで80%、貸付用は200㎡まで50%減らせる制度です。配偶者は要件なし、同居親族は申告期限まで住み続けて持ち続けること、別居の子は「家なき子」の6要件が必要です。そして、税額がゼロになる場合でも申告と遺産分割が前提になります。まずは対象になりそうな土地と、誰が住んでいるか・誰が取得するかを家族で整理しておきましょう。相続税の全体像は相続税の基本で確認できます。

※本記事は2026年10月時点の法令と国税庁の案内をもとにした一般的な解説です。特例の要件の判定や評価額は、土地の利用状況や家族構成などの個別事情で異なります。正式な判断は税務署または税理士にご確認ください。