相続した不動産の売却と税金｜譲渡所得税・取得費加算・3000万円控除

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「相続した実家を売ったら、税金はいくらかかるの？」——相続した不動産の売却で利益が出ると、所得税・住民税がかかります。ただし、相続ならではのルールと特例があり、使えるかどうかで負担は大きく変わります。結論から言うと、押さえるべきは①故人の取得費と所有期間を引き継ぐ、②取得費が分からなければ売却代金の5%、③相続税を払った人は「取得費加算」、④故人が一人で住んでいた古い家なら「空き家の3,000万円控除」の4点です。ただし③と④は併用できません。この記事では計算のしくみと特例の要件を、国税庁の情報をもとに整理します。売却の段取りは相続した家を売る流れをご覧ください。

相続した不動産の売却にかかる税金の基本

不動産を売って得た利益は「譲渡所得」として、給与などとは分けて税金を計算します（分離課税）。課税されるのは売却代金そのものではなく、次の式で出した利益です。

故人の取得費と取得時期を引き継ぐ

相続した不動産の取得費は、相続したときの時価ではなく、故人が買い入れたときの代金などをもとに計算します。所有期間も故人が取得した日から数えます。また、相続人が相続のときに払った登記費用などは、業務用でない不動産であれば取得費に含めることができます。

所有期間で変わる税率（長期・短期）

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

故人の所有期間を引き継ぐため、親が長年住んでいた家なら、相続後すぐに売っても長期譲渡所得になるのが一般的です。

取得費が分からないときは売却代金の5%

親が何十年も前に買った家で売買契約書が見つからない、先祖代々の土地で取得費が分からない——相続不動産ではよくあることです。この場合、売却代金の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。実際の取得費が5%より少ない場合も、5%を使えます。

ただし5%はかなり小さい金額なので、利益が大きく計算され、税負担が重くなりがちです。故人の通帳の出金記録、ローンの契約書、当時のパンフレットなど、購入金額が分かる資料が残っていないか、売る前に探してみる価値があります。

相続税を払った人は「取得費加算の特例」

相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に売った場合、払った相続税のうち売った財産に対応する分を取得費に加えられます。利益が小さくなり、譲渡所得税が軽くなるしくみです。

要件

• 相続や遺贈で財産を取得した人であること
• その人に相続税が課税されていること
• 相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ったこと（申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月なので、おおむね相続開始から3年10か月以内）

加算できる金額

たとえば、ある相続人の相続税額が600万円、その人が取得した財産の課税価格の合計が1億円、売った土地の相続税評価額が2,000万円なら、加算額の目安は600万円×2,000万円÷1億円＝120万円です。相続税がかからなかった人は使えません。相続税の申告期限は相続税の申告期限は10か月で確認できます。

実家の売却なら「空き家の3,000万円控除」

故人が一人で住んでいた家を相続し、一定の期限内に売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例です（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）。2024年1月1日以後の売却で、その家と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になります。

主な要件

申告には、家のある市区町村で交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要です。交付まで時間がかかることもあるため、売却が決まったら早めに市区町村の窓口に確認しましょう。空き家を持ち続ける場合のリスクは相続した実家・空き家はどうするでまとめています。

確定申告の流れと注意点

• 申告の時期：売った年の翌年2月16日から3月15日まで（土日の場合は翌開庁日）。e-Taxでも申告できる
• 申告が必要な人：利益が出た人。特例を使って税額がゼロになる場合も、特例を受けるための申告が必要
• 共有で売った場合：換価分割などで共有のまま売ったときは、持分を持つ相続人それぞれが自分の持分について申告する
• 翌年の負担：譲渡所得は住民税や、国民健康保険料・介護保険料の計算に影響することがある

なお、相続税の計算で使う不動産の評価額（路線価など）は、売却の利益の計算とは別物です。評価の考え方は相続した土地の評価額の調べ方をご覧ください。

よくある質問

相続した家を売って損が出たら、申告は必要ですか？

利益が出ていなければ、原則として譲渡所得の申告は不要です。ただし、取得費を5%で計算すると利益が出ることがあるため、実際の取得費が分かる資料があるかを確認してから判断しましょう。

売却代金を兄弟で分けたら、贈与税がかかりますか？

遺産分割協議書で換価分割として分け方を決めていれば、代金を分けることは遺産の分割にあたり、通常は贈与になりません。協議書がないまま一人の名義で売って代金を渡すと、贈与と見られるおそれがあります（遺産分割の3つの方法）。

マンションでも3,000万円控除は使えますか？

区分所有建物の登記がされている建物は対象外のため、一般的な分譲マンションは使えません。取得費加算の特例は、相続税を払っていればマンションでも使えます。

まとめ：売る前に「取得費」と「特例の期限」を確認

相続した不動産の売却益には、故人の取得費と所有期間を引き継いで計算した譲渡所得に税金がかかります。取得費が分からなければ5%ですが、負担が重くなりがちです。相続税を払った人は約3年10か月以内の売却で取得費加算、故人が一人で住んでいた古い家なら3年目の年末までの売却で3,000万円控除が使える場合があり、両者はどちらか一方の選択です。不動産相続の全体像は相続した不動産の手続き完全ガイドで確認できます。

※本記事は2026年10月時点の法令と国税庁の情報をもとにした一般的な解説です。計算例は仕組みを示す目安であり、実際の税額や特例の適用可否は個別の事情で異なります。申告にあたっては税務署または税理士にご確認ください。