相続登記の義務化とは？3年の期限・過料・昔の相続の扱いを解説

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「実家の名義が亡くなった父のまま。義務化と聞いたけれど、いつまでに何をすればいいの？」——相続登記の義務化は、これから相続する人だけでなく、昔の相続で名義を変えていない人にも関係します。結論から言うと、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。2024年4月1日より前の相続で未登記のものは、2027年3月31日が期限です。この記事では、過料に至る流れ、間に合わないときの相続人申告登記、2026年4月に始まった住所等変更登記の義務まで、法務省の案内をもとに整理します。

相続登記の義務化のポイント（2024年4月1日施行）

義務化の背景には、相続登記がされずに所有者が分からない土地が増え、公共事業や災害復旧、土地の取引の妨げになっていたことがあります。期限の起算点は「亡くなった日」ではなく「知った日」です。疎遠だった親族の不動産を後から知った場合は、その日から3年が数えられます。

過料はいきなり科されない：催告から過料までの流れ

「3年を1日でも過ぎたら罰金」というわけではありません。法務省の案内では、過料までに次の段階があります。

1. 登記官が義務違反を把握する：たとえば、別の不動産の登記申請に添付された遺言書や遺産分割協議書から、登記されていない不動産があると分かった場合など
2. 登記官が申請を促す催告書を送る
3. 催告の期限内に申請がなければ、登記官が裁判所に通知する（正当な理由があると認められる場合は通知しない）
4. 裁判所が過料を科すかどうか、金額を決める

つまり、催告を受けた段階で申請すれば過料の通知には進まないのが基本です。ただし、これは「催告まで放置してよい」という意味ではありません。放置している間に相続人が亡くなれば、権利者が増えて手続きが一段と難しくなります。

「正当な理由」と認められる例

• 相続人が極めて多く、戸籍の収集や相続人の把握に時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている
• 申請する義務のある相続人が重病である
• DV被害などで避難しており、生命・身体に危険が及ぶおそれがある
• 経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない

判断は個別の事情によります。当てはまりそうな場合でも、まずは管轄の法務局に相談してください。

昔の相続（2024年3月以前）も対象：2027年3月31日が期限

義務化は過去の相続にもさかのぼって適用されます。祖父母や親の名義のまま残っている不動産は、施行日（2024年4月1日）または相続を知った日のいずれか遅い日から3年、つまり多くの場合2027年3月31日までに登記が必要です。

どの不動産が故人名義なのか分からないときは、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」で、故人が登記名義人になっている不動産を一覧で請求できます。

期限に間に合わないときは「相続人申告登記」

遺産分割の話し合いがまとまらない、相続人の一部と連絡が取れない——そんなときに使えるのが相続人申告登記です。「登記名義人について相続が始まったこと」と「自分がその相続人であること」を法務局に申し出ると、3年以内の申請義務を果たしたことになります。

注意点は2つあります。1つは、義務を果たしたことになるのは申し出た本人だけで、他の相続人はそれぞれ申し出る必要があること。もう1つは、後で遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に分割内容にもとづく相続登記が必要になることです。あくまで「つなぎ」の手続きと考えましょう（相続人申告登記の手続きと注意点）。

2026年4月からは住所・氏名の変更登記も義務に

2026年4月1日からは、不動産の登記名義人の住所や氏名が変わったら、変更の日から2年以内に変更登記をすることも義務になりました。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になり得ます。2026年4月より前の変更も対象で、その期限は2028年3月31日です。

相続登記で名義を取得した後に引っ越した場合も、この義務がかかります。負担を軽くする仕組みとして、生年月日やメールアドレスなどの「検索用情報」を法務局に申し出ておくと、登記官が住民基本台帳ネットワークで変更を確認し、本人の了承を得たうえで職権で変更登記をしてくれるスマート変更登記も始まりました。この職権登記に費用はかからず、検索用情報の申出をしている人は住所等変更登記の義務違反を問われない扱いです。

相続登記の進め方と費用

1. 不動産と名義を確認：登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、名寄帳
2. 戸籍を集める：故人の出生から死亡まで、相続人全員分（相続の戸籍の集め方）
3. 誰が取得するか決める：遺言の確認、なければ遺産分割協議書の作成
4. 申請書を作って法務局へ：不動産の所在地を管轄する法務局に、窓口・郵送・オンラインで申請

登録免許税は、原則として不動産の価額（固定資産税評価額が基準）の0.4%です。価額100万円以下の土地や、相続した人が登記しないまま亡くなった場合の土地については、2027年3月31日までの申請に免税措置があり、申請書に根拠の条文を書く必要があります。自分で申請するか司法書士に依頼するかは、司法書士に頼める範囲と流れで比較しています。

よくある質問

3年を過ぎてしまいました。すぐに過料になりますか？

すぐに科されるわけではなく、登記官からの催告を経て、それでも申請しない場合に裁判所へ通知される流れです。気づいた時点で速やかに相続登記か相続人申告登記を申請してください。

相続放棄をした場合も登記の義務はありますか？

相続放棄をした人は初めから相続人でなかったものとみなされ（民法939条）、不動産を取得しないため、一般的には申請義務の対象になりません。ただし、放棄した時点で空き家などを現に占有している場合は、次の相続人などに引き渡すまで保存の義務が残ります（相続放棄後の管理義務）。

価値の低い山林や原野でも登記が必要ですか？

必要です。義務は不動産の価値に関係なくかかります。価額100万円以下の土地なら登録免許税の免税措置を使える場合があり、手放したい土地なら相続土地国庫帰属制度も検討できます。

遺言で不動産を受け取った場合も3年以内ですか？

はい。相続人が遺言（遺贈を含む）で不動産を取得した場合も、取得を知った日から3年以内の申請義務があります。

まとめ：まず名義を確認し、3年以内に登記か申告登記を

相続登記は2024年4月から義務になり、取得を知った日から3年以内、昔の相続は2027年3月31日までに申請が必要です。過料は催告を経て裁判所が判断するものですが、放置すれば権利者が増えて自分たちが困ります。話し合いが間に合わなければ相続人申告登記でつなぎ、名義取得後の住所変更（2年以内）も忘れずに。不動産相続の全体の流れは相続した不動産の手続き完全ガイドで確認できます。

※本記事は2026年10月時点の法令と法務省・法務局の案内をもとにした一般的な解説です。期限の起算点や「正当な理由」の判断、免税措置の適用は個別の事情で異なります。具体的な手続きは管轄の法務局または司法書士にご確認ください。